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【城北知识】共同居住家庭成员 是否有权处分房屋?

2019-01-08 12:05 11

本案是共同居住的家庭成员与第三人签订房屋买卖合同的案例,那么作为非房屋所有权人是否有权处理房屋,是否构成无权处分,该去如何鉴别?

裁判要旨

共同居住的家庭成员,以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人,该行为对房屋所有人是否有效,须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此,人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有,对价支付情况,买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。

案情简介

一、万兵系万学全与徐伯兰(已故)之子,管耘系狄平与孙秀珍(已故)之女,丁齐元系管耘之夫,丁海燕系管耘与丁齐元之女。被告狄平从原江都市法院分得一套房改房,该房开始拆除重建,狄平因该房拆迁始获得本案诉争房屋。原告万学全、万兵与被告签订房屋买卖协议一份,双方约定将狄平名下的坐落在原江都镇东方红东路刑警大队X幢X室和车库出卖给原告。双方约定房屋价款10.8万元,付款方式为:协议生效后由原告先付定金1万元,被告交付老产权证时再付9万元,被告协助办理房屋过户手续后,付清余款8千元。协议签订当日,被告丁齐元代狄平收到万兵购房定金1万元,并出具收条一份。

二、被告管耘、丁齐元代被告狄平收到原告万兵购房款9万元,同日,管耘出具10万元收条一份(包括2000年7月5日丁齐元收到的1万元),丁齐元将诉争房屋的老房产证及钥匙交付原告。原告自此对诉争房屋装修、入住,并居住至今。

三、案外人丁海燕出具收条一份,以办新证为由从原告万学全、万兵处借走诉争房屋老产权证,之后为被告狄平办理了新房产证。由于被告一直未履行协助过户义务,为此,原告诉至一审法院,请求判令:被告协助将诉争房屋过户至原告名下;被告支付违约金及相关经济损失1289.2元,并承担本案全部诉讼费。

裁判结果

人民法院一审认为:依法成立的合同受法律保护。被告丁齐元和管耘2000年就收到原告万学全、万兵的10万元购房款,并且向原告交付了讼争房屋的钥匙和老产权证,原告占有该房屋后装修并使用至今,三被告一直未提出异议。关于三被告认为被告狄平对房屋出卖一事不知情的辩解,证人夏元庆、邹凤香证实,狄平在房屋出卖后多次来江都时谈及房屋出卖事宜,对房屋出卖的事实和价格等完全知晓。狄平在讼争房屋出卖之前即与丁齐元和管耘共同生活至今,三被告的辩解完全违背客观事实,且与常理不符,法院依法不予采信。本案中,原告按约交付了价款,被告也交付了房屋,双方房屋买卖合同关系依法成立,房屋买卖协议有效。虽然双方签订的《房屋转让协议》存在一定瑕疵,但不影响房屋买卖的效力,故原告要求被告协助办理房屋权属变更手续的诉讼请求符合法律规定,法院予以支持。被告在讼争房屋过户条件成就后,拒绝履行过户义务,有悖诚信,显属无理,应负此次纠纷的全部责任。原告要求被告承担违约金和经济损失的诉讼请求,于法无据,法院不予支持。

中级人民法院二审认为:

本案二审争议焦点为:本案诉争房屋买卖行为是否有效;一审法院适用程序有无不当。

一、关于本案诉争房屋买卖行为的效力问题

(一)本案诉争房屋应为上诉人狄平、管耘共有。本案诉争房屋系狄平与案外人孙秀珍婚姻期间内取得的合法财产,应为夫妻共有,孙秀珍于农历2000年正月初二去世,诉争房屋归属于孙秀珍的份额应作为遗产由其配偶狄平和其女儿管耘依法继承,在管耘既未明确放弃继承,也未进行析产分割前,本案诉争房屋应为狄平、管耘共有。

(二)本案房屋买卖协议约定对上诉人狄平、管耘均具有约束力。

第一、上诉人丁齐元对其与被上诉人万兵就诉争房屋达成转让协议以及协议的主要条款内容没有异议,据此,可以认定丁齐元作为出卖人就诉争房屋与万兵签订过转让协议。

第二、上诉人管耘对2000年8月22日出具的10万元房屋买卖款的收条没有异议,应当认定管耘作为房屋共有人对其配偶丁齐元转让房屋一事知晓且同意。

第三、上诉人狄平自诉争房屋出卖前至本案诉讼发生时一直与上诉人丁齐元、管耘共同居住,应当认定三人系共同居住的家庭成员。狄平将诉争房屋钥匙、产权证书均交由丁齐元持有,并事实上交付给被上诉人万学全、万兵,且在房屋转让后至诉讼发生时约12年的时间内从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议,足见其对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的;证人夏元庆、邹凤香与诉争房屋相邻而居,出庭证实狄平在房屋出卖后,去过万学全、万兵居住的诉争房屋做过客,进一步佐证了狄平知晓房屋买卖一事;三上诉人提供的中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》,目的是证明狄平不可能单独去过江都,法院认为该份《证明》系对狄平参与党组织活动的情况说明,且从其内容看,亦不能排除狄平曾从镇江返回过江都的可能,该份《证明》相较于两证人证言的证明力明显较弱,证人证言的内容具有证明效力,应予采信。狄平的上述行为足以证明其对诉争房屋转让一事是知晓且同意的,其辩称不知晓房屋买卖的上诉理由与常识和情理不符,不予支持。

第四、被上诉人万学全应为本案适格当事人。被上诉人万兵与万学全系父子关系,庭审中,万兵陈述购房钱款系家庭共有,案外人丁海燕取走的诉争房屋老产权证亦是出自万学全之手,另外,万学全一直居住在诉争房屋内,因此,万学全应属诉争房屋共同买受人,是本案的适格当事人。

综上,上诉人丁齐元作为共同居住的家庭成员,在上诉人狄平、管耘知晓且同意的情况下,将诉争房屋转让给被上诉人万学全、万兵,该房屋转让协议应当直接约束狄平、管耘。本案诉争房屋买卖行为有效,上诉人主张丁齐元系无权处分无事实根据,故不予支持。

二、关于一审法院审判程序有无不当问题

法院认为,一审审判程序符合法律规定,并无不当。(一)一审未裁定中止案件审理,符合法律规定。案涉房屋买卖协议是否有效应属本案需要审查的问题,上诉人狄平、管耘、丁齐元一审期间另行提起的诉讼相对于本案来说,并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第(五)项规定的中止审理情形,上诉人关于一审法院应当中止审理本案的上诉理由不能成立。

一审法院没有准予上诉人狄平、管耘、丁齐元提出的鉴定申请符合法律规定。我国民事诉讼法第七十六条规定,“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定”,根据该条规定,当事人申请鉴定的范围须属于专门性问题且应为查明案件事实所必须,从上述分析来看,丁齐元作为共同居住的家庭成员,在房屋权利人同意的情况下,出卖房屋的行为对房屋权利人具有约束力,房屋权利人狄平、管耘是否在转让协议上签名并不影响诉争房屋转让行为的效力。因此,上诉人对转让协议中出卖人签名的鉴定申请与查明本案事实无关,一审法院没有准予鉴定,于法有据。

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